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¿Por qué ha sido tan castigado el rubro del arrendamiento de inmuebles no agrícolas?

"No entiendo las razones para que una empresa -aunque los ingresos por rentas pasivas de arrendamiento sean superiores al 35% de los ingresos del giro- no pueda acogerse al régimen Pro Pyme si sus ingresos propios más relacionados no superan las 75.000 UF en promedio en los últimos tres años, si ya por las normas de relación se controla a las empresas que se quieren disfrazar de Pyme siendo parte de un grupo empresarial".

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Por Alex Díaz Alarcón *

Esta interrogante comienza con la entrada en vigencia de la Ley N° 21.210 y nacen los regímenes Pro Pyme General1Artículo 14 letra D) N° 3, Pro Pyme Transparente2 Artículo 14 letra D) N° 8 y régimen general semi integrado3 Artículo 14 letra A) y se debe elegir hasta el 31 de julio de 20204 Decreto N° 420 de 01-04-2020: 6) Prorrógase hasta el 31 de julio de 2020 la fecha para optar a los regímenes de tributación que establece el artículo 14 letra A), y letra D) número 3 y número 8, de la Ley sobre Impuesto a la Renta, conforme a lo señalado en dicho artículo y en los artículos noveno transitorio y decimocuarto transitorio, ambos de la ley Nº 21.210. Las Pymes podrán elegir entre la tributación del artículo 14D o 14 D N° 8, hasta el 30 de septiembre el régimen tributario, pero este tipo de contribuyentes no lo pueden hacer, ya que el legislador -independiente de sus ingresos- los trata como grandes empresas acogiéndolas al artículo 14 letra A), régimen general semi integrado y sin tener la opción de ser Pyme para estos efectos.

Pero la eliminación de beneficios para este rubro parte por allá por el año 20105 Ley N° 20.455 de 31-07-2020, regulado en la Circular N° 57 de 2010 de SII, específicamente desde el 01 de noviembre, ya que hasta el 31 de octubre todos los inmuebles adquiridos acogidos al DFL N° 2 y que se destinaban al arrendamiento gozaban de ser un ingreso no renta. Luego de esta modificación, los contribuyentes que no fueran personas naturales6 Las personas naturales pueden tener hasta 2 DFL N° 2, salvo que hayan sido comprados hasta el 31-10-2010 que no tenían limite. ya no pueden comprar nuevos bienes y acogerlos a esta franquicia. 

En el año 2014, con la publicación de la Ley N° 20.780, se estableció que a contar del 1° de enero de 2016, se eliminaba el uso de las contribuciones de bienes raíces como crédito contra el impuesto de primera categoría generado por las rentas de arrendamientos de aquellos propietarios o usufructuarios que declaran su renta efectiva según contabilidad completa, estableciendo una norma transitoria7 N° XVII, del artículo tercero de las disposiciones transitorias de la Ley 20.780 para el año comercial 2015, donde sólo podían utilizar el crédito con tope del 50% del monto total. 

Adicionalmente, al incorporarse un nuevo artículo 7bis a la Ley N° 17.235 sobre impuesto territorial -a contar  del año 2020-, se crea una sobretasa anual a beneficio fiscal, calculada sobre la suma de los avalúos fiscales de cada uno de los bienes raíces de propiedad de un mismo contribuyente. Si tal suma sobrepasa las 670 unidades tributarias anuales, esto es aproximadamente $404.000.000, se queda afecto a este impuesto8a) Sobre 670 unidades tributarias anuales y hasta 1.175 unidades tributarias anuales, la tasa será de 0,075%.b) Sobre 1.175 unidades tributarias anuales y hasta 1.510 unidades tributarias anuales, la tasa será de 0,15%.c) Sobre 1.510 unidades tributarias anuales, la tasa será de 0,275%.salvo los contribuyentes acogidos al artículo 14 D de la Ley de impuesto a la renta y los bienes raíces en que inviertan los fondos de pensiones, que no se encontrarán gravados9 Inciso 2° del N° 1, del artículo 7bis de la Ley N° 17.235

Comparto la eliminación de ser considerado ingreso no renta los canon por arrendamiento de bienes adquiridos a contar del 01 de noviembre de 2010 y el no uso como crédito contra el impuesto a la renta de las contribuciones de bienes raíces, pero no entiendo las razones para que una empresa -aunque los ingresos por rentas pasivas de arrendamiento sean superiores al 35% de los ingresos del giro- no pueda acogerse al régimen Pro Pyme si sus ingresos propios más relacionados no superan las 75.000 UF en promedio en los últimos tres años, si ya por las normas de relación se controla a las empresas que se quieren disfrazar de Pyme siendo parte de un grupo empresarial.

* Álex Díaz Alarcón es Socio Principal en Dial Consultores. Contador Público y Auditor, Magíster en Dirección y Planificación Tributaria. Profesor en Dial Capacita, Universidad de Chile y Universidad de Talca.

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